Olivia Aubert Avocate au Barreau de Versailles

 

La vente par adjudication est en général provoquée par un créancier bénéficiant d’une inscription hypothécaire sur un immeuble. 

Elle se déroule au sein des Tribunaux de grande instance, les enchères sont portées par le ministère d’un avocat, qui ne peut être porteur que d’un seul mandat.

La vente sont annoncée par voies d’affichage sur le bien et au palais de justice où aura lieu la vente. Elle peut également être annoncée sur des sites spécialisés.

Chaque annonce indique :

- l’adresse du bien à vendre accompagné d’une description succincte,

- le montant de la mise à prix,

- les dates de visite organisées sur le site,

Avant de porter des enchères, il est important de visiter le bien et de consulter le cahier des conditions de vente.

Le cahier des conditions de vente est extrêmement important dans le processus de la vente aux enchères car il comporte les conditions de vente ainsi qu’un état descriptif de l’immeuble comprenant toutes ses caractéristiques comme par exemple sa superficie, les règles d’urbanisme (constructibilité, servitudes, règles d’occupation des sols, amiante, plomb, termites, servitudes, etc..), ainsi que des résumés de la situation sanitaire (amiante, plomb, parasite etc..), enfin l’existence d’une location ou d’une occupation.

Une étude attentive de ce document est primordiale dans ce type de vente où le délai de rétractation de sept jours n’existe pas contrairement à la vente amiable.

Le cahier des conditions de vente peut être consulté au Tribunal où se déroule la vente, en l’occurrence au greffe de la chambre des saisies immobilières, mais également au Cabinet de l’avocat poursuivant la vente.

Avant de se rendre au cabinet de l’avocat pour y consulter le cahier des conditions de vente, il est préférable de se rapprocher de son secrétariat afin de convenir d’un rendez-vous et éviter ainsi tout déplacement inutile.

A l’issue de la visite et de l’étude du cahier des conditions de vente, si vous souhaitez porter des enchères, il vous appartient de prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau du lieu de situation de l’immeuble.  A titre d’exemple, pour un bien situé dans les Yvelines l’avocat doit appartenir au Barreau de Versailles.

Pour que votre avocat puisse faire une déclaration d’adjudicataire en votre faveur, il doit détenir dans son dossier un mandat régulier signé par vos soins et comportant les indications suivantes :

- La date de l’adjudication (de la vente forcée),

- La désignation du bien que vous envisagez d’acquérir, afin que votre avocat dispose d’un maximum d’informations vous pouvez lui remettre la publication annonçant la vente,

- Le montant de l’enchère maximale que vous désirez porter,

- L’identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire. Si plusieurs personnes achètent en indivision, les documents doivent être fournis pour chaque acquéreur indivis.

- Situation familiale (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé), en cas de mariage le régime matrimonial doit être précisé car celui-ci peut avoir une incidence sur les documents sollicités.

Pour porter des enchères, il est indispensable de jouir de la capacité de s’engager selon le droit commun des contrats. En conséquence, vous ne devez faire l’objet d’aucune mesure de protection ni d’une procédure collective. Si tel est le cas, l’acquisition ne sera possible que si les personnes habilitées interviennent à vos côtés préalablement à la vente.

Tout candidat aux enchères doit présenter des garanties de paiement.

C’est pourquoi, avant de porter les enchères l’avocat doit se faire remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10% du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 €.

Lors de l’audience, le juge commence par rappeler le montant de la mise à prix à partir duquel partiront les enchères, il annonce également le montant des « frais préalables taxés ». Les enchères sont portées sous son contrôle, il assure la police de l’audience.

Le mécanisme de l’adjudication interdisant de porter des enchères sous une condition de quelque nature que ce soit, on ne peut, contrairement à la vente amiable, soumettre la réalisation de la vente à la condition d’obtention d’un prêt.

Les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel et sonore qui signale au public « chaque seconde écoulée ».

L’avocat du dernier enchérisseur doit, avant l’issue de l’audience, déclarer au greffier l’identité de son mandant.

Dans l’hypothèse où vous ne seriez pas déclaré adjudicataire car une autre personne à couvert votre dernière enchère, votre avocat vous restituera les documents que vous lui aviez confié, ainsi que le chèque de banque, le chèque certifié ou la lettre de cautionnement que vous lui avez remis.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, il y a lieu d’attendre un délai de 10 jours pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère dont le montant doit être au moins égale à 1/10 du prix principal de la vente. A titre d’exemple, si un bien a été vendu à 15.000 €, en cas de surenchère, il sera remis à la vente sur un prix de départ de 16.500 € (15.000 + (15.000 × 10 %))

Passé ce délai de 10 jours sans surenchère, l’adjudication devient définitive et vous devez payer les sommes suivantes :

-         Les frais préalables,

Dès que l’adjudication est définitive vous devez, sans délai, payer le montant des frais préalables à la vente. Ces frais, d’un montant variable, représentent les frais engagés et les émoluments exposés par l’avocat poursuivant pour parvenir à la vente (frais de publicité, frais d’huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.).

En pratique, ces frais sont payés directement à l’avocat du créancier poursuivant qui en fait la demande à l’avocat adjudicataire et qui lui remet une quittance une fois le règlement effectué.

Sous peine de réitération des enchères, l’adjudicataire est tenu, avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, de justifier auprès du greffe du paiement des frais taxés et des émoluments.  

 

-         Droits de mutation, impôts et taxes,

Ces droits sont définis selon notamment la qualité de l’acquéreur (marchand de bien ou non), la nature de l’immeuble, la date d’achèvement des travaux.

Ainsi, le taux du droit d’enregistrement est de 5,09% pour les ventes portant sur un immeuble achevé depuis au moins cinq ans mais également celles portant sur un immeuble de moins de cinq ans qui, depuis son achèvement, a déjà été revendu à une personne autre qu’un marchand de bien.

Bénéficient du taux réduit fixé à 0,715 %, les acquisitions d’immeubles effectuées en vue de leur revente par les marchands de biens ainsi que celles donnant lieu au paiement de la TVA immobilière comme notamment la vente d’immeuble à construire et les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans.

L’assiette utilisée pour le calcul du droit d’enregistrement est le prix d’adjudication auquel sont ajoutés les frais préalables.

Lors de l’estimation du budget il convient d’inclure tous les frais annexes au prix de vente afin d’établir un budget global fidèle au budget original.

-         Le prix,

A compter de l’adjudication définitive l’adjudicataire dispose d’un délai de deux mois pour s’acquitter du prix. Ce délai est en effet jugé raisonnable pour réunir les fonds nécessaires à une acquisition immobilière y compris pour la souscription d’un prêt immobilier.

Pour faciliter l’obtention du prêt, l’adjudicataire peut constituer immédiatement une hypothèque accessoire à un contrat de prêt. En effet, l’interdiction faite à ce dernier d’effectuer un acte de disposition sur le bien avant la consignation du prix et le règlement des frais taxés ne joue pas pour la constitution d’une hypothèque destinée à financer l’acquisition du bien.

Le prix principal doit être remis au séquestre ou à la caisse des dépôts et consignation désigné dans le cahier des conditions de vente. Si le prix de vente n’est pas acquitté dans le délai de deux mois, l’adjudicataire s’expose à la réitération des enchères.

Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à versement complet du prix. Ces intérêts sont majorés de plein droit de 5 points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication.

Le titre de vente n’est délivré à l’adjudicataire que sur justification du paiement des frais taxés (frais préalables et droits de mutation). Etabli par le greffe, il consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire à la suite de laquelle est transcrit le jugement d’adjudication.

Afin de rendre son titre de propriété opposable aux tiers l’adjudicataire doit le faire publier à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Attention si le droit de propriété n’est opposable aux tiers qu’à compter de la publication du titre de vente à la conservation des hypothèques, en revanche, entre les parties à la vente l’effet translatif de propriété est acquis au jour de l’adjudication. En conséquence, à compter de ce jour l’immeuble est sous la responsabilité de l’adjudicataire et devra en payer le prix même si l’immeuble est détruit. Il est donc conseillé à l’adjudicataire d’assurer son bien le plus rapidement possible.